Rekenvoorbeelden voor een tweede woning in Nederland
Rekenvoorbeeld: hoe wordt mijn vakantiewoning belast volgens de spaarvariant?
Om de belastingheffing over jouw tweede woning beter te begrijpen, schetsen we hieronder twee box 3 situaties waarbij telkens sprake is van een tweede woning in Nederland. We zullen de situaties kort beschrijven en toelichten aan de hand van een rekenvoorbeeld met de (voorlopige) tarieven die gelden voor 2023.
- Binnenlandse situatie 1a: tweede woning in Nederland, gefinancierd zonder lening
- Binnenlandse situatie 1b: tweede woning in Nederland, mede gefinancierd met een lening
Uitgangspunten rekenvoorbeeld
Als uitgangspunt gebruiken we telkens het voorbeeld van mevrouw A. Zij is een belastingplichtige die in Nederland woont. Het box 3-vermogen van mevrouw A is als volgt samengesteld:
- Categorie Spaargeld: 500.000 euro
- Categorie overig bezit: een tweede woning van 300.000 euro
- Categorie schulden: 100.000 euro (voor situatie 1b)
We gaan er vanuit dat mevrouw A de tweede woning uitsluitend voor eigen gebruik aanhoudt. Verder behandelen we alleen de box 3 situatie van mevrouw A. Het box 1 en box 2 inkomen komt niet aan bod.
Situatie 1a: tweede woning in Nederland, gefinancierd zonder lening
Mevrouw A houdt de tweede woning aan in Nederland die zij volledig gefinancierd heeft met eigen vermogen. Mevrouw A heeft dus geen schuld op de woning. Hoeveel belasting moet mevrouw A betalen in Nederland?
Toelichting Mevrouw A bezit enkel vermogensbestanddelen (waaronder een tweede woning) die gelegen zijn in Nederland zonder schulden. Omdat alles in Nederland ligt speelt voorkoming van dubbele belasting in deze situatie geen rol. De totaal te betalen box 3 heffing over 2023 bedraagt 6.039 euro.
Situatie 1b: tweede woning in Nederland, mede gefinancierd met een lening
Mevrouw A houdt de tweede woning aan in Nederland. De tweede woning is mede gefinancierd met een lening van 100.000 euro. We moeten rekening houden met de drempel van 3.400 euro. In het rekenvoorbeeld gebruiken we dus een schuldbedrag van 96.800 euro. Hoeveel belasting moet mevrouw A betalen in Nederland?
Toelichting Mevrouw A bezit enkel vermogensbestanddelen (waaronder een tweede woning mede gefinancierd met een schuld) welke gelegen zijn in Nederland. Omdat alle bezittingen in Nederland gelegen zijn, speelt voorkoming van dubbele belasting in deze situatie geen rol. Totaal te betalen box 3 heffing over 2023 bedraagt 5.233 euro.
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang nieuwe inzichten over financiën, bedrijfsvoering en strategie.
Toelichting situatie 1a en 1b
In de voorgaande rekenvoorbeelden is de heffingstechniek van box 3 in een nationale situatie aan bod gekomen. De voorbeelden laten zien dat spaargeld volgens de spaarvariant voor een beperkt deel, namelijk voor 1.800 euro, in de heffing wordt betrokken. Dit wordt veroorzaakt door de lage stand van de actuele spaarrente voor 2023. Let wel, de actuele spaarrente wordt jaarlijks vastgesteld. We sluiten niet uit dat de spaarrente de komende jaren sterk zal fluctueren. Dit heeft uiteraard invloed op de box 3 heffing over spaargeld.
De tweede woning van 300.000 euro wordt aanzienlijk hoger belast dan spaargeld. De fiscus gaat er vanuit dat het aanhouden van een tweede woning je jaarlijks een rendement van 6,17 procent oplevert. Voor belastingplichtigen die hun tweede woning verhuren aan derden zal dit wellicht het geval kunnen zijn.
Wij kunnen ons voorstellen dat veel belastingplichtigen hun tweede woning juist niet verhuren. Voor deze groep is het veronderstelde rendement van 6,17 procent dus niet realistisch. In het bovenstaande rekenvoorbeeld betaalt mevrouw A dus belasting over een rendement dat ze niet heeft behaald. Voor dit soort situaties loopt er anno 2023 een rechtszaak bij de Hoge Raad. In een andere rechtszaak, van Grant Thornton, oordeelde het Gerechtshof Arnhem in de zomer van 2023 dat de buitenlandse woning die niet verhuurd wordt niet belast mag worden in box 3. De Staatssecretaris is helaas in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. Voor meer informatie hierover verwijzen wij je naar ons eerdere artikel. Op het moment dat dit whitepaper is opgesteld, is nog niet bekend wat de Hoge Raad zal beslissen over de box 3 heffing over (buitenlandse) tweede woningen die niet worden verhuurd.